Можно ли согласовать пристройку к многоквартирному дому?
Условия согласования пристройки
Возведение пристройки к многоквартирному дому, в результате которого изменяются его параметры или части (высота, количество этажей, площадь, объем), в том числе надстройка, перестройка или расширение такого дома, представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства (п. п. 10, 14 ст. 1 ГрК РФ).
Возведение пристройки может быть согласовано при условии, что она соответствует, в частности (п. п. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ; п. 28 ч. 2 ст. 2, ст. 5, ч. 1 - 4 ст. 6 Закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ):
- предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые содержатся в градостроительных регламентах, входящих в состав правил землепользования и застройки муниципального образования;
- требованиям безопасности, установленным техническим регламентом, национальными стандартами и сводами правил, в том числе требованиям строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности.
Региональными нормативно-правовыми актами могут предусматриваться дополнительные требования.
Для возведения пристройки к многоквартирному дому потребуется получить ряд разрешений и согласований.
Согласование возведения пристройки с соседями
Если при возведении пристройки предполагается использовать часть общего имущества многоквартирного дома (например, внешнюю стену дома), необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в частности, согласие всех собственников требуется для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, в том числе и земельного участка, на котором расположен дом (п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Подготовка и согласование проекта пристройки
Чтобы возводимая пристройка соответствовала всем установленным требованиям, необходимо провести инженерные изыскания и подготовить проектную документацию. Для этого необходимо обратиться в организацию или к ИП, являющимся членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (п. 17 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 47, ч. 1, 2, 4, 5, 5.2, 11, 12 ст. 48 ГрК РФ).
После этого проектная документация и результаты инженерных изысканий должны быть направлены на экспертизу для оценки их соответствия требованиям технических регламентов, а проектная документация - также для оценки соответствия результатам инженерных изысканий. Исключение составляют, в частности, жилые дома блокированной застройки, экспертиза проектной документации которых не проводится (ч. 1, п. 2 ч. 2, ч. 5, 5.2, 5.3 ст. 49 ГрК РФ).
Результатом экспертизы является заключение о соответствии (либо несоответствии) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (ч. 9 ст. 49 ГрК РФ).
В случае отрицательного заключения экспертизы проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий можно направить на экспертизу повторно после внесения в них необходимых изменений. Отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено в суде (ч. 10 ст. 49 ГрК РФ).
Если строительство пристройки затрагивает внешний архитектурный облик многоквартирного дома и (или) дом относится к объектам культурного наследия, необходимо согласование проекта пристройки с уполномоченными органами в сфере архитектуры и градостроительства и (или) охраны объектов культурного наследия.
В г. Москве соответствующие заключения выдаются Комитетом по архитектуре и градостроительству и Департаментом культурного наследия г. Москвы (п. п. 2.5.1.2.1.5, 2.5.1.2.1.6 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию пристройки
Если пристройка носит капитальный характер, для ее возведения необходимо получить разрешение на строительство (реконструкцию).
Для этого потребуются соответствующее заявление и необходимые документы. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом. В г. Москве таким органом является Комитет государственного строительного надзора (ч. 1, 2, 4, 7, 7.1, 7.2 ст. 51 ГрК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.06.2011 N 272-ПП; п. 1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 N 145-ПП).
В течение семи рабочих дней после получения требуемого пакета документов уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации установленным требованиям и выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ).
Проведенная в соответствии с разрешением на строительство реконструкция объекта капитального строительства и ее соответствие проектной документации и иным требованиям удостоверяются разрешением на ввод в эксплуатацию, которое выдается уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство, на основании соответствующего заявления и необходимых документов (ч. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ).
