Правомерно ли расторжение договора коммерческого найма и последующее выселение нанимателя без предоставления другого помещения?

Расторжение договора коммерческого найма с последующим выселением нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения является правомерным в случае, если имеются основания для расторжения договора, предусмотренные законом. Обоснование: Правоотношения по договору коммерческого найма регулируются положениями гл. 35 ГК РФ. Так, в соответствие с ч. ч. 2, 3 и 4 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Последствием расторжения договора коммерческого найма по вышеуказанным основаниям является выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении (ст. 688 ГК РФ). Таким образом, нормы ГК РФ, регулирующие вопросы расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, не содержат указания на то, что в случае выселения нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение. Такие гарантии, в свою очередь, предоставляет нанимателю ЖК РФ по договору социального найма (ст. ст. 83 - 90). В законе не говорится о том, что гарантии нанимателя, предусмотренные ЖК РФ в случаях расторжения договора социального найма и выселения нанимателя из жилого помещения, применяются при расторжении договора коммерческого найма. Следовательно, можно сделать вывод, что если имеются предусмотренные ГК РФ основания для расторжения договора коммерческого найма, то договор может быть расторгнут по решению суда с выселением нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения. Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). На основе указанных разъяснений в судебной практике сформировался подход, согласно которому если между сторонами заключен договор коммерческого найма, то к отношениям сторон применяются положения ГК РФ о договоре коммерческого найма, а не нормы ЖК РФ. При этом суд в каждом конкретном деле подробно выясняет, какой именно договор заключен между наймодателем и нанимателем (коммерческого или социального найма), для чего устанавливаются следующие имеющие существенное значение для дела обстоятельства: в чьей собственности находится спорное жилое помещение (коммерческой организации или это государственная/муниципальная собственность), когда фактически у нанимателя возникло право пользования жилым помещением, имеются ли предусмотренные законом основания для расторжения договора найма. Так, ВС РФ в своем Определении указал, что поскольку спорное жилое помещение принадлежит коммерческой организации, то в данном случае к отношениям сторон применяются положения ГК о договоре коммерческого найма, а не нормы ЖК РФ, следовательно, требования истца о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления другого жилого помещения являются обоснованными (Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2017 N 59-КГ16-31). По другому делу Верховный Суд РФ пришел к выводу, что, поскольку ответчица и члены ее семьи проживали в спорном аварийном жилом помещении по договору коммерческого найма, положения п. 1 ст. 88 ЖК РФ об обеспечении нанимателя и членов его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другим жилым помещением без расторжения договора социального найма жилого помещения не могут быть применены при разрешении настоящего спора. Действующим законодательством не предусмотрено право нанимателей жилого помещения по договорам коммерческого найма на замену занимаемого ими жилого помещения при его неудовлетворительном состоянии (Определении Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 89-КГ17-12). Однако если на уровне высших судов практика по рассматриваемому вопросу в целом единогласна, то на уровне судов субъектов имеются примеры судебных решений, содержащих противоположные выводы. Так, Верховный суд Республики Саха (Якутия) в своем решении указал, что по смыслу действующего законодательства жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, а гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, при разрешении споров, связанных с выселением граждан из жилых помещений, подлежат применению нормы жилищного законодательства (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 04.09.2017 по делу N 33-3416/2017). Учитывая вышеизложенное, можно говорить о том, что при наличии оснований для расторжения договора коммерческого найма, предусмотренных законом, расторжение возможно по решению суда, при этом наниматель может быть выселен из жилого помещения без предоставления ему другого жилого помещения.