Правомерно ли требование о признании договора аренды земельного участка незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер?

Если стороны исполняют договор аренды земельного участка и у них отсутствует неопределенность относительно предмета договора, то требование о признании такого договора незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, неправомерно. Обоснование: Согласно ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами ГК РФ, определяющими общие положения об аренде, и нормами ЗК РФ, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду (ч. 2 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным. В соответствии со ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы. В п. 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты. Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок. Из изложенного следует, что в отношении земельных участков законодательством установлен особый порядок возникновения прав на их использование, сопряженный с необходимостью образования земельных участков как объектов земельных отношений и государственной регистрации прав на них в качестве недвижимого имущества (формирование земельного участка, решение о предоставлении земельного участка на определенном праве, заключение и государственная регистрация соответствующих договоров, удостоверение возникшего права) (Смурова Е.С. Права и обязанности сторон договора о комплексном освоении территории // Конкурентное право. 2016. N 1). То обстоятельство, что участок не сформирован (не стоит как отдельный объект на кадастровом учете), не является безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным. Судебной практикой выработано правило, согласно которому стороны, исполнявшие договор, не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку для самих сторон при его исполнении отсутствовала неопределенность (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 N 15АП-3617/2016 по делу N А53-31459/2015; Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2016 N 05АП-718/2016 по делу N А24-3518/2015). В соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в абз. 6 п. 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), которая применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, требующие проведения кадастрового учета названной части участка. Кроме того, в п. 15 Постановления Пленума N 73 указано, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Таким образом, если стороны исполняют договор и у них отсутствует неопределенность относительно предмета договора, то такой договор становится обязательным для них. Соответственно, требование о признании такого договора незаключенным на том основании, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет и ему не присвоен кадастровый номер, неправомерно. В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.07.2016 N Ф02-3583/2016 по делу N А19-14264/2013 указано, что правовая позиция, изложенная в п. 15 Постановления Пленума N 73 об обязательности для сторон сделки незаключенного, но исполненного ими договора, неприменима в отношении третьих лиц.