Как перевести жилое помещение в нежилое?

1. В каких случаях вы можете перевести нежилое помещение в жилое
Перевести нежилое помещение в жилое вы можете, если помещение:
1) принадлежит вам на праве собственности;
2) не обременено правами третьих лиц (например, не заложено и не передано в аренду);
3) соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, или помещение можно привести в соответствие с ними.
Это следует из ч. 4 ст. 22, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

2. Какие органы проводят перевод помещений
По общему правилу перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот проводят органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - их органы госвласти (ч. 1 ст. 23, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Например, в г. Москве перевод помещений осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (п. 2.3.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП; далее - Регламент).
При этом отметим, что полномочия органов местного самоуправления и органов госвласти субъектов РФ по переводу помещений могут быть перераспределены между ними (ч. 3 ст. 14 ЖК РФ). Поэтому рекомендуем уточнить, какой орган проводит перевод помещений в вашем случае.

3. Как составить заявление о переводе нежилого помещения в жилое
Форма такого заявления на федеральном уровне не установлена. Однако она может быть утверждена органами местного самоуправления или на региональном уровне, и в таком случае следует воспользоваться ею. Так, например, в г. Москве форма запроса (заявления) приведена в Приложении 1 к Регламенту.
Заполнить ее не сложно. В ней нужно указать, в частности, следующие сведения:
• о заявителе (например, руководителе организации или ее представителе), а также о собственнике нежилого помещения;
• адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН;
• сведения о необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки.

4. Какие документы потребуются для перевода нежилого помещения в жилое
Перечень документов, необходимых для перевода помещения, приведен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом в обязательном порядке вы должны представить следующие:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или нотариальная копия). Такие документы нужно представить, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН. В ином случае вы можете их не подавать (п. 1 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ);
2) проект переустройства и (или) перепланировки, если такие мероприятия нужны для использования помещения в качестве жилого.
По собственной инициативе вы можете представить (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ):
• правоустанавливающие документы на нежилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
• план нежилого помещения с его техническим описанием;
• поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение.
Если вы их не представите, то они будут запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.
Следует отметить, что от вас не могут требовать представления иных документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Однако на практике органы местного самоуправления и госвласти дополняют перечень документов, установленный в ЖК РФ. Так, например, для перевода нежилого помещения в жилое в г. Москве требуются, в частности:
• доверенность, если документы представляет представитель (п. 2.5.1.1.4 Регламента);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с приложением к нему необходимых документов, если к переводимому помещению будет присоединяться общее имущество (п. п. 2.5.1.1.9 - 2.5.1.1.11 Регламента);
• заключения уполномоченных аккредитованных организаций в области технического учета и технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологической экспертизы и проведения экспертизы проектной документации о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям (п. 2.5.1.1.12 Регламента).

5. Как подать заявление и документы для перевода нежилого помещения в жилое
Заявление и документы вы можете подать (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):
1) в орган, который осуществляет такую процедуру, по месту нахождения помещения;
2) в МФЦ.
Учитывайте, что правила подачи документов на местах могут быть уточнены. Так, в г. Москве организация может обратиться только в сам Департамент либо направить запрос и необходимые документы в электронной форме с использованием Портала госуслуг г. Москвы (п. п. 2.3.2, 2.5.4 Регламента).

6. Как получить решение о переводе нежилого помещения в жилое
Решение о переводе нежилого помещения в жилое должно быть принято в течение 45 дней с момента, когда вы представили обязательные для этого документы. Если они представлены в МФЦ, то срок нужно с исчислять с даты их получения органом, осуществляющим перевод помещения (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).
Решение о переводе вам должны выдать (направить) по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Если вы подавали документы в МФЦ, то такой документ вы получите тоже в МФЦ, если иной способ не указан в заявлении. Отметим, что одновременно орган, осуществляющий перевод, проинформирует об этом собственников помещений, которые примыкают к вашему помещению (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Положительное решение будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого, кроме случаев, когда не нужно проводить его переустройство и (или) перепланировку (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если нужно провести работы по переустройству, перепланировке либо иные работы, то решение будет являться основанием для их проведения. В этом случае в решении будут указаны работы, проведение которых необходимо для использования помещения в качестве жилого (ч. 6, 8 ст. 23 ЖК РФ).
По окончании работ вам нужно получить акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Такой акт будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
После перевода помещения из нежилого в жилое нужно отразить эти сведения в ЕГРН. Для этого орган, осуществляющий перевод помещения, должен направить в орган регистрации прав (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости):
• решение о переводе нежилого помещения в жилое, если не требуется проведения работ по перепланировке;
• акт приемочной комиссии, если проводились работы по перепланировке.
Орган регистрации прав должен внести сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомить вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).
Полагаем, что если проводилось переустройство и (или) перепланировка, то одного акта приемочной комиссии для внесения сведений в ЕГРН будет недостаточно. Ведь в этом случае меняется не только назначение помещения (с нежилого на жилое), но и в результате проведенных работ могут измениться его характеристики. Поэтому после проведения работ вам нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. В договоре подряда на проведение кадастровых работ вы можете предусмотреть условие о представлении техплана в орган регистрации прав кадастровым инженером (ч. 2 ст. 36 названного Закона). В таком случае сведения внесут без вашего участия.

6.1. В каких случаях могут отказать в переводе нежилого помещения в жилое
Перечень оснований для отказа приведен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. К ним относятся следующие:
• документы, которые заявитель обязан подать, не представлены;
• условия перевода не соблюдены (помещение обременено правами третьих лиц либо помещение не отвечает требованиям к жилому помещению и невозможно это обеспечить);
• проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям законодательства;
• по межведомственному запросу получен ответ, согласно которому запрашиваемые документы (информация) отсутствуют. В этом случае вам должны предоставить возможность подать (направить) такие документы. Вам откажут, если вы это не сделаете в течение 15 рабочих дней.
Обратите внимание, что порядок принятия решения о переводе, принятый на местах, может содержать более детальный перечень оснований для отказа. Например, в г. Москве таких оснований 12 (п. 2.10.1 Регламента). Вам могут отказать, в частности, если в представленных вами документах содержатся противоречивые сведения, такие документы утратили силу либо вы отозвали свое заявление о переводе.
Об отказе вас уведомят в той же форме, что и о положительном решении о переводе. Вы можете обжаловать решение об отказе в суде (ч. 5 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

Заказать иск онлайн
Тамбов, Советская 112
Время работы 9:00-18:00 (пн-пт)
Обратная связь Вы можете получить консультацию, заполнив данную форму

Новости

 21.04.2021  Подать документы на госрегистрацию новых юрлиц станет проще — проект приняли во втором чтении

Хотят установить, чтобы нотариусы сами подавали в налоговую документы на госрегистрацию ИП, а также юрлиц (при их создании). ...

 20.04.2021  ВС РФ разъяснил, как рассчитывать период действия бессрочного залога

В 2016 году банк заключил с юрлицом кредитный договор под залог земельных участков другого общества. Через несколько месяцев юрлицо перестало платить по обязательствам. В июле 2017 года банк предъявил ему требование о досрочном возврате кредита. ...

Клиенты спрашивают

 21.04.2021  Стороны определили в договоре срок аренды недвижимости от 361 до 364 календарных дней. Подлежит ли заключенный договор государственной регистрации?

Заключенный договор не подлежит государственной регистрации.

 20.04.2021  Договор аренды земельного участка заключен на определенный срок. Можно ли по истечении этого срока возобновить (продлить) договор на неопределенный срок, если данный вопрос в нем не урегулирован?

По общему правилу договор аренды земельного участка, заключенный на определенный срок, по его истечении может возобновляться (продляться) на неопределенный срок. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. п. 3.1 и 7 ст. 22 ЗК РФ.

 19.04.2021  Нужно ли включать сумму страховых взносов в цену контракта, заключаемого с физическим лицом?

На настоящий момент Законом N 44-ФЗ вопрос о включении страховых взносов в цену контракта не урегулирован. В нем говорится лишь об обязательном уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой контракта (ч. 13 ст. 34 Закона N 44-ФЗ).