Как перевести жилое помещение в нежилое?
1. В каких случаях вы можете перевести нежилое помещение в жилое
Перевести нежилое помещение в жилое вы можете, если помещение:
1) принадлежит вам на праве собственности;
2) не обременено правами третьих лиц (например, не заложено и не передано в аренду);
3) соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, или помещение можно привести в соответствие с ними.
Это следует из ч. 4 ст. 22, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
2. Какие органы проводят перевод помещений
По общему правилу перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот проводят органы местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - их органы госвласти (ч. 1 ст. 23, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Например, в г. Москве перевод помещений осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (п. 2.3.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП; далее - Регламент).
При этом отметим, что полномочия органов местного самоуправления и органов госвласти субъектов РФ по переводу помещений могут быть перераспределены между ними (ч. 3 ст. 14 ЖК РФ). Поэтому рекомендуем уточнить, какой орган проводит перевод помещений в вашем случае.
3. Как составить заявление о переводе нежилого помещения в жилое
Форма такого заявления на федеральном уровне не установлена. Однако она может быть утверждена органами местного самоуправления или на региональном уровне, и в таком случае следует воспользоваться ею. Так, например, в г. Москве форма запроса (заявления) приведена в Приложении 1 к Регламенту.
Заполнить ее не сложно. В ней нужно указать, в частности, следующие сведения:
• о заявителе (например, руководителе организации или ее представителе), а также о собственнике нежилого помещения;
• адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН;
• сведения о необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки.
4. Какие документы потребуются для перевода нежилого помещения в жилое
Перечень документов, необходимых для перевода помещения, приведен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом в обязательном порядке вы должны представить следующие:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или нотариальная копия). Такие документы нужно представить, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН. В ином случае вы можете их не подавать (п. 1 ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ);
2) проект переустройства и (или) перепланировки, если такие мероприятия нужны для использования помещения в качестве жилого.
По собственной инициативе вы можете представить (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ):
• правоустанавливающие документы на нежилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;
• план нежилого помещения с его техническим описанием;
• поэтажный план дома, в котором находится нежилое помещение.
Если вы их не представите, то они будут запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.
Следует отметить, что от вас не могут требовать представления иных документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Однако на практике органы местного самоуправления и госвласти дополняют перечень документов, установленный в ЖК РФ. Так, например, для перевода нежилого помещения в жилое в г. Москве требуются, в частности:
• доверенность, если документы представляет представитель (п. 2.5.1.1.4 Регламента);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с приложением к нему необходимых документов, если к переводимому помещению будет присоединяться общее имущество (п. п. 2.5.1.1.9 - 2.5.1.1.11 Регламента);
• заключения уполномоченных аккредитованных организаций в области технического учета и технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологической экспертизы и проведения экспертизы проектной документации о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям (п. 2.5.1.1.12 Регламента).
5. Как подать заявление и документы для перевода нежилого помещения в жилое
Заявление и документы вы можете подать (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):
1) в орган, который осуществляет такую процедуру, по месту нахождения помещения;
2) в МФЦ.
Учитывайте, что правила подачи документов на местах могут быть уточнены. Так, в г. Москве организация может обратиться только в сам Департамент либо направить запрос и необходимые документы в электронной форме с использованием Портала госуслуг г. Москвы (п. п. 2.3.2, 2.5.4 Регламента).
6. Как получить решение о переводе нежилого помещения в жилое
Решение о переводе нежилого помещения в жилое должно быть принято в течение 45 дней с момента, когда вы представили обязательные для этого документы. Если они представлены в МФЦ, то срок нужно с исчислять с даты их получения органом, осуществляющим перевод помещения (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).
Решение о переводе вам должны выдать (направить) по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня его принятия. Если вы подавали документы в МФЦ, то такой документ вы получите тоже в МФЦ, если иной способ не указан в заявлении. Отметим, что одновременно орган, осуществляющий перевод, проинформирует об этом собственников помещений, которые примыкают к вашему помещению (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
Положительное решение будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого, кроме случаев, когда не нужно проводить его переустройство и (или) перепланировку (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если нужно провести работы по переустройству, перепланировке либо иные работы, то решение будет являться основанием для их проведения. В этом случае в решении будут указаны работы, проведение которых необходимо для использования помещения в качестве жилого (ч. 6, 8 ст. 23 ЖК РФ).
По окончании работ вам нужно получить акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Такой акт будет являться основанием для использования помещения в качестве жилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).
После перевода помещения из нежилого в жилое нужно отразить эти сведения в ЕГРН. Для этого орган, осуществляющий перевод помещения, должен направить в орган регистрации прав (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости):
• решение о переводе нежилого помещения в жилое, если не требуется проведения работ по перепланировке;
• акт приемочной комиссии, если проводились работы по перепланировке.
Орган регистрации прав должен внести сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомить вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости).
Полагаем, что если проводилось переустройство и (или) перепланировка, то одного акта приемочной комиссии для внесения сведений в ЕГРН будет недостаточно. Ведь в этом случае меняется не только назначение помещения (с нежилого на жилое), но и в результате проведенных работ могут измениться его характеристики. Поэтому после проведения работ вам нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. В договоре подряда на проведение кадастровых работ вы можете предусмотреть условие о представлении техплана в орган регистрации прав кадастровым инженером (ч. 2 ст. 36 названного Закона). В таком случае сведения внесут без вашего участия.
6.1. В каких случаях могут отказать в переводе нежилого помещения в жилое
Перечень оснований для отказа приведен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. К ним относятся следующие:
• документы, которые заявитель обязан подать, не представлены;
• условия перевода не соблюдены (помещение обременено правами третьих лиц либо помещение не отвечает требованиям к жилому помещению и невозможно это обеспечить);
• проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям законодательства;
• по межведомственному запросу получен ответ, согласно которому запрашиваемые документы (информация) отсутствуют. В этом случае вам должны предоставить возможность подать (направить) такие документы. Вам откажут, если вы это не сделаете в течение 15 рабочих дней.
Обратите внимание, что порядок принятия решения о переводе, принятый на местах, может содержать более детальный перечень оснований для отказа. Например, в г. Москве таких оснований 12 (п. 2.10.1 Регламента). Вам могут отказать, в частности, если в представленных вами документах содержатся противоречивые сведения, такие документы утратили силу либо вы отозвали свое заявление о переводе.
Об отказе вас уведомят в той же форме, что и о положительном решении о переводе. Вы можете обжаловать решение об отказе в суде (ч. 5 ст. 23, ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).
