Сделка купли-продажи недвижимости, заключенная в период судебного спора в отношении данной недвижимости, может быть сочтена судами ничтожной сделкой по п. 2 ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ как совершенная и продавцом, и покупателем не с целью вступления в гражданско-правовые отношения, а с целью злоупотребления правом.

Обоснование: В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Исключением являются ситуации, когда сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Соответственно, необходимо установить, противоречит ли прямо закону заключение сделки купли-продажи недвижимости в период, когда оспаривается право продавца на переданное по сделке имущество.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Таким образом, гражданско-правовая сделка купли-продажи недвижимости, соответствующая закону, не имеющая порока, предусмотренного ст. 168 ГК РФ:
- совершается продавцом и покупателем своей волей и в своем интересе;
- направлена на прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и возникновение его у покупателя;
- не нарушает права и интересы третьих лиц.
В данной же ситуации сделка совершена в период, когда имущество находилось в споре, вследствие чего возникают сомнения как в интересе, экономической обоснованности сделки для покупателя (ввиду того что собственник имущества однозначно неизвестен, а значит, и неизвестна и дальнейшая судьба спорного имущества, возможно принятие судебного акта об истребовании имущества у продавца), так и в направленности воли сторон на переход права собственности к покупателю (поскольку стороны сделки должны действовать добросовестно и разумно, продавец обязан предложить свободное от бремени имущество либо уведомить покупателя об обременениях, покупатель же должен воспользоваться доступной информацией об имуществе).
Информация о судебном споре в отношении недвижимого имущества является доступной информацией (сведения о предмете и основании иска, предъявленного конкретному лицу, можно найти в сети Интернет в системе "Мой арбитр"). Кроме того, соответствующие сведения могут быть внесены во исполнение абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество по требованию заинтересованных лиц.
Соответственно, данная сделка купли-продажи недвижимости совершена сторонами, злоупотребившими правом, поскольку была направлена не на прекращение права собственности у продавца и возникновение его у покупателя, а на препятствие исполнению судебного акта в случае, если таковой будет принят не в пользу продавца.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
На основании изложенного сделка купли-продажи недвижимости в период, когда в отношении данной недвижимости шел судебный спор, может быть признана недействительной по основанию ст. 168 ГК РФ. Причем суды отказывают покупателю имущества в предоставлении защиты как добросовестному приобретателю (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8314/14 по делу N А50-2020/2014, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.04.2015 N Ф03-1039/2015 по делу N А59-841/2009).
Таким образом, в свете толкования, данного Обзором судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), сделка купли-продажи недвижимости может быть сочтена судами ничтожной сделкой по п. 2 ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ как совершенная и продавцом, и покупателем не с целью вступления в гражданско-правовые отношения, а с целью злоупотребления правом.

Заказать иск онлайн
Тамбов, Советская 112
Время работы 9:00-18:00 (пн-пт)
Обратная связь Вы можете получить консультацию, заполнив данную форму

Новости

 12.10.2021  ВС РФ: когда оплату организатору торгов при банкротстве можно признать неравноценной сделкой

В ходе банкротства завода утвердили предложения конкурсного управляющего о продаже права аренды участка, который был в залоге у банка. ...

 08.10.2021  ВС РФ разобрался, когда участник обособленного спора может повлиять на основное дело о банкротстве

Конкурсный управляющий общества просил привлечь контролирующих лиц к субсидиарной ответственности и взыскать крупную сумму. Суд принял это заявление к производству. ...

Клиенты спрашивают

 12.10.2021  Правомерно ли оспаривание постановления пристава-исполнителя об удержании из заработной платы должника сумм, мотивированное тем, что после удержания заработная плата должника становится ниже величины прожиточного минимума?

Оспаривание постановления пристава-исполнителя об удержании из заработной платы должника сумм, мотивированное тем, что после удержания заработная плата должника становится ниже величины прожиточного минимума, неправомерно.

 08.10.2021  Каков порядок направления постановления об обращении взыскания на денежные средства должника?

Как указано в Письме ФНС России N КЧ-4-8/7061@, ФССП России N 00013/19/101266-ОП от 15.04.2019 "О порядке исполнения пункта 3.6 Плана совместных мероприятий Федеральной налоговой службы и Федеральной службы судебных приставов на 2019 год", в соответствии с установленной п. 5 ст. 47 НК РФ очередностью взыскания задолженности за счет имущества налогоплательщика (налогового агента) - организации или индивидуального предпринимателя в первую очередь производится взыскание в отношении наличных денежных средств, а также денежных средств и драгоценных металлов в банках, на которые не было обращено взыскание в соответствии со ст. 46 НК РФ.

 06.10.2021  По достижению какого возраста наступает административная ответственность?

В соответствии со ст. 2.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административной ответственности подлежит лицо, достигшее к моменту совершения административного правонарушения возраста шестнадцати лет.