Сделка купли-продажи недвижимости, заключенная в период судебного спора в отношении данной недвижимости, может быть сочтена судами ничтожной сделкой по п. 2 ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ как совершенная и продавцом, и покупателем не с целью вступления в гражданско-правовые отношения, а с целью злоупотребления правом.

Обоснование: В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Исключением являются ситуации, когда сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Соответственно, необходимо установить, противоречит ли прямо закону заключение сделки купли-продажи недвижимости в период, когда оспаривается право продавца на переданное по сделке имущество.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Таким образом, гражданско-правовая сделка купли-продажи недвижимости, соответствующая закону, не имеющая порока, предусмотренного ст. 168 ГК РФ:
- совершается продавцом и покупателем своей волей и в своем интересе;
- направлена на прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и возникновение его у покупателя;
- не нарушает права и интересы третьих лиц.
В данной же ситуации сделка совершена в период, когда имущество находилось в споре, вследствие чего возникают сомнения как в интересе, экономической обоснованности сделки для покупателя (ввиду того что собственник имущества однозначно неизвестен, а значит, и неизвестна и дальнейшая судьба спорного имущества, возможно принятие судебного акта об истребовании имущества у продавца), так и в направленности воли сторон на переход права собственности к покупателю (поскольку стороны сделки должны действовать добросовестно и разумно, продавец обязан предложить свободное от бремени имущество либо уведомить покупателя об обременениях, покупатель же должен воспользоваться доступной информацией об имуществе).
Информация о судебном споре в отношении недвижимого имущества является доступной информацией (сведения о предмете и основании иска, предъявленного конкретному лицу, можно найти в сети Интернет в системе "Мой арбитр"). Кроме того, соответствующие сведения могут быть внесены во исполнение абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество по требованию заинтересованных лиц.
Соответственно, данная сделка купли-продажи недвижимости совершена сторонами, злоупотребившими правом, поскольку была направлена не на прекращение права собственности у продавца и возникновение его у покупателя, а на препятствие исполнению судебного акта в случае, если таковой будет принят не в пользу продавца.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
На основании изложенного сделка купли-продажи недвижимости в период, когда в отношении данной недвижимости шел судебный спор, может быть признана недействительной по основанию ст. 168 ГК РФ. Причем суды отказывают покупателю имущества в предоставлении защиты как добросовестному приобретателю (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8314/14 по делу N А50-2020/2014, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.04.2015 N Ф03-1039/2015 по делу N А59-841/2009).
Таким образом, в свете толкования, данного Обзором судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), сделка купли-продажи недвижимости может быть сочтена судами ничтожной сделкой по п. 2 ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ как совершенная и продавцом, и покупателем не с целью вступления в гражданско-правовые отношения, а с целью злоупотребления правом.

Заказать иск онлайн
Тамбов, Советская 112
Время работы 9:00-18:00 (пн-пт)
Обратная связь Вы можете получить консультацию, заполнив данную форму

Новости

 09.07.2021  ВС РФ определил, когда обществу не нужно повторное согласие жильцов, чтобы разместить рекламу на МКД

Имущественный департамент не разрешил обществу разместить рекламную вывеску на МКД. Оно не приложило к заявлению протокол общего собрания собственников помещений, который соответствует требованиям нового Приказа Минстроя 2019 года. Общество пожаловалось в суд. Оно представило решение, в котором собственники в 2008 году согласились на установку рекламной конструкции и заключение договора. На этом основании ему неоднократно выдавали разрешения на размещение рекламных вывесок. Первая инстанция, апелляция заявление удовлетворили. Кассация отказала. Общество подало новое заявление о размещении рекламы на МКД, поэтому должно повторно получить согласие собственников, которое будет оформлено по действующим правилам ЖК РФ. Решение 2008 года не соответствует этим требованиям. Кроме того, оно не отражает мнения актуальных собственников МКД. ВС РФ оставил в силе акты первой и апелляционной инстанции. Согласие 2008 года оформили по правилам, которые действовали на тот момент. Этот документ не признавали недействительным — он сохраняет свою юридическую силу, пока собственники не примут новое решение. Поскольку отношения с обществом возникли до изменения законодательства, длятся более 10 лет, у собственников нет обязанности повторно принимать решение по данному вопросу. Документ: Определение ВС РФ от 05.07.2021 N 310-ЭС21-3707 ...

 27.04.2021  ВС РФ подсказал, когда поручительство прикрывает изменение договорной подсудности

Заказчик и подрядчик определили в договоре, что споры будет рассматривать АС Приморского края. Без согласия заказчика другая компания выступила его поручителем. ...

Клиенты спрашивают

 09.07.2021  Как обжаловать в кассационном порядке апелляционное определение суда общей юрисдикции по гражданскому делу?

В кассационном порядке могут быть обжалованы как апелляционные определения, так и другие определения судов апелляционной инстанции (например, принятое в соответствии с п. 4 ст. 328 ГПК РФ определение об оставлении без рассмотрения по существу апелляционной жалобы, представления).

 27.04.2021  В квартире гражданина А. прорвало трубу, в результате чего была залита квартира соседей снизу. Квартира соседей была застрахована, и страховая компания возместила ущерб, а потом подала в суд на гражданина А. Правомерны ли действия страховой компании?

Действия страховой компании правомерны, однако удовлетворит ли суд иск, зависит от того, будет ли установлена вина лица, с которого страховая компания просит взыскать ущерб.

 26.04.2021  Каковы особенности предоставления отсрочек (рассрочек) по уплате налогов и сборов?

Согласно статье 64 НК РФ отсрочка или рассрочка по уплате налога представляет собой изменение срока уплаты налога при наличии оснований, предусмотренных Кодексом, на срок, не превышающий один год, соответственно с единовременной или поэтапной уплатой налогоплательщиком суммы задолженности. При этом отсрочка (рассрочка) по уплате федеральных налогов в части, зачисляемой в федеральный бюджет, на срок более одного года, но не превышающий три года, может быть предоставлена только по решению Правительства РФ.