Отсутствие у продавца зарегистрированного права на недвижимое имущество не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям; само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заключенность договора не влияет.
Обоснование: По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218). Ранее действовавший Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) частично действует и полностью прекратит действие с 01.01.2020.
Закон N 218-ФЗ вступил в силу недавно, соответственно, судебная практика и сложившиеся правовые подходы основаны в большей мере на нормах Закона N 122-ФЗ, что нужно учитывать в правоприменении.
В ст. 1 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. п. 3, 5).
Согласно п. п. 1 и 3 ст. 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении.
Аналогичные нормы содержались в Законе N 122-ФЗ.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из вышеприведенных положений следует, что существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Поэтому, в силу положений законодательства, правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.
В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).
Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным. Отсутствие государственной регистрации права продавца само по себе на заключенность договора не влияет.
Имеется позиция Президиума ВАС РФ, согласно которой отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА). Данный подход широко применяется судами с целью защитить права добросовестного приобретателя, когда в силу объективных обстоятельств право собственности продавца не было зарегистрировано и нет возможности его зарегистрировать (в частности, в связи с ликвидацией организации), отсутствуют споры о праве продавца на имущество и правопритязания третьих лиц (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2016 N Ф10-2325/2016 по делу N А64-3741/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2016 N Ф10-204/2016 по делу N А14-16362/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 310-КГ16-6696 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2017 N Ф10-5564/2016 по делу N А35-3128/2016, Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.04.2016 по делу N 33-4845/2016).
Соответственно, суды отказывают в признании договоров купли-продажи незаключенными по мотиву отсутствия регистрации права собственности продавца (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2017 N Ф09-3459/17 по делу N А07-18634/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.10.2015 N Ф05-14188/2015 по делу N А41-4160/15).
Таким образом, отсутствие у продавца зарегистрированного права на недвижимое имущество не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным.
