Каков порядок раздела нежилого здания на несколько помещений?

Раздел нежилого здания на несколько помещений осуществляется путем перепланировки.
Одним из требований при перепланировке нежилого здания является обособленность вновь созданных помещений. Несоблюдение данного условия является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 34 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о госрегистрации недвижимости)).
Для проведения перепланировки необходимо получить проект перепланировки и согласовать его с органами местного самоуправления, в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органами государственной власти указанных субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ).
Органами местного самоуправления устанавливается порядок согласования проекта перепланировки.
Например, Постановлением администрации городского округа Лосино-Петровский МО от 05.10.2012 N 409 утвержден Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории городского округа Лосино-Петровский (далее - Порядок).
Перепланировка нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, проводится с соблюдением требований действующего законодательства в соответствии с решением о согласовании перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно приложению N 2 к Порядку (п. 3.2 Порядка).
В соответствии с п. 3.6 Порядка для проведения перепланировки нежилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) обращается в администрацию городского округа Лосино-Петровский и представляет:
1) заявление о перепланировке нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно приложению N 4 к Порядку;
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если перепланировка затрагивает несущие стены, - ведение авторского надзора;
4) технический паспорт перепланируемого помещения;
5) согласие в письменной форме всех участников общей собственности на перепланировку нежилого помещения.
Заявление подписывается собственноручно и подается заявителем или уполномоченным им лицом.
Если собственником является юридическое лицо, подпись от его имени на заявлении ставит уполномоченное им лицо на основании доверенности либо руководитель, действующий на основании учредительных документов, и скрепляет свою подпись печатью юридического лица.
Если перепланируемое нежилое помещение находится в собственности двух и более лиц и ни один из собственников или иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы, заявление подписывается всеми собственниками соответствующего нежилого помещения (п. п. 3.7, 3.9 Порядка).
После получения от заявителя документов о перепланировке нежилых помещений отдел капитального строительства и архитектуры подготавливает их на рассмотрение Комиссии, указанной в п. 3.4 Порядка, для чего проверяет, представлены ли заявителем все документы, требуемые для принятия решения о согласовании перепланировки помещения, и оформлены ли они надлежащим образом (п. 3.11 Порядка).
В случае отсутствия необходимого документа либо установления факта его ненадлежащего оформления сотрудник отдела капитального строительства и архитектуры извещает об этом письменно заявителя и предлагает в установленный отделом капитального строительства и архитектуры срок представить необходимый документ и (или) оформить его надлежащим образом. Если заявитель до установленного срока, который не может превышать 30 дней с момента принятия отделом капитального строительства и архитектуры документов, не представит требуемый документ и (или) не оформит его надлежащим образом, сотрудник отдела капитального строительства и архитектуры подготавливает проект решения об отказе в согласовании перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилых зданиях, с обязательным указанием оснований для отказа, предусмотренных Порядком (п. 3.12 Порядка).
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки помещения принимается приемочной комиссией, указанной в п. 3.4 Порядка, по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных в п. 3.6 Порядка документов (п. 3.13 Порядка).
Отдел капитального строительства и архитектуры не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия приемочной комиссией решения о согласовании перепланировки выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утв. уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (приложения N 1, 2 к Порядку) (п. 3.14 Порядка).
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки помещения с указанием причин отказа выдается или направляется заявителю по адресу, указанному в заявлении, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения (п. 3.15 Порядка).
Согласно п. 3.16 Порядка основанием для принятия решения об отказе в согласовании перепланировки помещения является:
1) непредставление определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и перечисленных в п. 3.5 Порядка документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании перепланировки помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Решение о согласовании перепланировки помещения, принятое в соответствии с Порядком, является основанием для проведения соответствующих работ. Отсутствие разрешения является основанием для признания перепланировки самовольной с вытекающими правовыми последствиями (п. 3.17 Порядка).
В соответствии с п. 4.2 Порядка для завершения перепланировки нежилого помещения заявитель представляет в администрацию городского округа:
- заявление на приемку перепланированного нежилого помещения;
- правоустанавливающие документы на перепланированное помещение;
- технический паспорт перепланированного помещения;
- ранее выданное администрацией городского округа решение о согласовании перепланировки нежилого помещения;
- акт приемки-сдачи выполненных работ по перепланировке, подписанный представителем подрядной строительной организации и собственником нежилого помещения.
Завершение перепланировки нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, на территории городского округа Лосино-Петровский Московской области осуществляется приемкой соответствующей Комиссией выполненных ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения и подписанием акта соответствующей Комиссии, который выдается на руки заявителю либо по его просьбе направляется по почте (п. 4.1 Порядка).
После проведения работ по перепланировке нежилого здания путем его раздела на несколько помещений необходимо осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию вновь образованных объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом о госрегистрации недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на вновь образованные помещения осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (ч. 1 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. Если государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
В соответствии с ч. 10 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости.
Отсутствие государственной регистрации права в ЕГРН на исходный объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости (ч. 13 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).
Заявление о государственной регистрации с приложением вышеуказанных документов подается в ФГБУ "ФКП Росреестра" (Приказ Росреестра от 30.07.2021 N П/0327), подразделение Росреестра или Кадастровой палаты (с 01.01.2022 - в Роскадастр (ч. 1 ст. 3.1 Закона о госрегистрации недвижимости)) или в МФЦ. Заявление может быть подано на бумажном носителе, в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости; пп. 1, 2, 3 п. 2 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра от 30.07.2021 N П/0327).
Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество установлена государственная пошлина в размере: для физических лиц - 2 000 рублей, для организаций - 22 000 рублей.
Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 6, 13 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).
Выписку из ЕГРН можно получить в органе регистрации и через МФЦ (ч. 1, 10, 11 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).