Аренда земельных участков

Для того чтобы арендовать земельный участок, необходимо руководствоваться нормами гражданского и земельного права.

Три аспекта, о которых важно знать:

1. В соответствии с нормативными актами, земля в России может быть охарактеризована следующим образом:

  • это природный объект, который является важной составляющей природы и находится под охраной;
  • это природный ресурс, который необходим для производства продукции в сельском и лесном хозяйстве и является основой для осуществления хозяйственной или иной деятельности;
  • это недвижимое имущество или объект права собственности или других прав на землю.

2. Нормы гражданского права регулируют порядок заключения сделок, а также имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. При этом должны учитываться нормы земельного, лесного, водного законодательства, специальные федеральные законы, а также статьи закона о недрах и об охране окружающей среды.

3. При регулировании отношений по использованию земель необходимо разграничивать действия норм гражданского и земельного законодательства. Также применяется принцип государственного регулирования приватизации земли.

Факт аренды земельных участков закрепляется договором. В случае если земля принадлежит государству или муниципалитету, перед заключением договора необходимо получить решение исполнительного органа государственной власти и местного самоуправления. Все компетентные органы должны действовать в соответствии с принципами земельного законодательства.

Руководствуясь статьями 13 ГК РФ и 61 ЗК РФ, суд может признать недействительными следующие виды документов:

  • ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления,
  • нормативный акт, который не соответствует закону или иным нормативным документам и нарушает права и интересы гражданина или юр. лица в сфере использования и охраны земель.

 

Рассмотрим пример из практики

Истец

Заместитель прокурора Пермской области

Ответчики

Администрация, общество с ограниченной ответственностью «Стройуправление-50»

Предмет спора

2 февраля 2004 года администрация Пермской области и общество «Стройуправление-50» заключили соглашение о сотрудничестве при строительстве жилого дома по ул. Кирова, 200 в Ленинском районе г. Перми.

Компания «Стройуправление-50» должна была перечислять денежные средства в бюджетный фонд развития жилищного строительства в размере 9 390 526 руб. на развитие общегородской инфраструктуры. В свою очередь администрация должна была утвердить проект межевания и проект границ земельного участка для строительства. После завершения работ и получения положительного заключения государственных органов планировалось получить постановление главы города на разрешение строительства объекта.

При этом в соглашении было зафиксировано, что денежные средства будут перечисляться обществом до принятия администрацией постановления о разрешении строительства, что необходимо подтверждать копией платежного поручения. Исполняя условия соглашения от 2 февраля 2004 г, платежным поручением от 14.06.2005 N 622 общество перечислило на развитие городской инфраструктуры 1 800 000 руб.

Заместителем прокурора Пермской области был подан иск на ООО «Стройуправление-50» с требованием признать недействительным соглашение, заключенное между администрацией города и обществом. Основанием для этого было то, что соглашение не соответствовало статьям 28, 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 7 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках".

Решение суда

Суд в первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал. После чего была подана апелляция, дело было рассмотрено повторно. В результате было принято окончательное решение - сделка недействительна.

Обоснование решения

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции определил, что условием для принятия администрацией решения о предоставлении обществу земельного участка под строительство являлось заключение сторонами оспариваемого соглашения от 02.02.2004.

Статья 3 ЗК РФ гласит, что земельное законодательство определяет нормы отношений использования и охраны земель в РФ. Соответственно, нормы гражданского законодательства применяются к отношениям по предоставлению и использованию земельных участков в тех случаях, если они не противоречат земельному законодательству.

В соответствии со статьями 29, 30, 31 ЗК РФ, если земля находится в собственности государства или муниципалитета, земельные участки для строительства предоставляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, которые выполняют в данном случае функции органов публичной власти. В связи с тем, что отношения по предоставлению земли для строительства носят публично-правовой характер, вопрос о предоставлении участка не может быть решен после заключения гражданско-правовой сделки.

Опираясь на п. 4 ст. 28, ст. 30 - 32 ЗК РФ суд апелляционной инстанции указал, что решение о выборе участка и предоставлении его для строительства не может быть принято на основе выполнения арендатором каких-либо дополнительных обязательств. Таким образом, соглашение было признано недействительным и не соответствующим требованиям ст. 30 - 32 ЗК РФ, ст. 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 N Ф09-4038/06-С6 по делу N А50-31670/2005.

Аренда охраняемых и других типов природных ресурсов

  • Договор аренды земельного участка заключается между арендатором и арендодателем (это может быть собственник имущества или лицо, имеющее право сдавать имущество в аренду - ст. 608 ГК).
  • Земля и другие природные ресурсы могут принадлежать частному лицу, государству, муниципалитету или находиться в другой форме собственности.

Кто может и не может приобрести земельный участок в собственность?

Могут Не могут
Субъекты права частной собственности – физические и юридические лица.

Граждане других государств;

лица, не имеющие гражданства;

иностранные юридические лица.

  • К государственной собственности относится Российская Федерация и ее субъекты. Полномочия собственника выполняют органы гос.власти, издавая правовые акты. Также от имени субъектов РФ могут выступать органы местного самоуправления, юридические лица и граждане, если это не противоречит федеральным законам, указам Президента и постановлениям Правительства РФ (ст. 125 ГК РФ).
  • Право владения муниципальной землей может принадлежать городскому или сельскому поселению, муниципальному району, городскому округу, внутригородской территории города федерального значения (Федеральный закон от 6 октября 2003 г. 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
  • Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) в соответствии с Конституцией России, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Еще один пример из практики

Истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Ответчики - Учадзе Е.В. и ГУ "Сочинский национальный парк" (далее - учреждение).

Предмет спора

Рассматривалось дело о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20 мая 2005 года N 12/21 и зарегистрированного за предпринимателем права аренды на земельный участок площадью 0,05 га с кадастровым номером 23:49:0512042:0022, расположенного в квартале 42, выделе 72 Краснополянского лесничества.

Решение

23.05.2008 г было вынесено решение, которое после подачи апелляции осталось без изменений. В соответствии с ним требования истца были удовлетворены.

Обоснование

Решение основано на том, что «Сочинский национальный парк», владеющий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, неправомерно распорядился землей, входящей в состав особо охраняемой природной территории национального парка.

В соответствии с материалами дела, между сочинским национальным парком и Учадзе Е.В. 20 мая 2005 года был заключен договор аренды. «Сочинский национальный парк» предоставил Учадзе Е.В. земельный участок во временное пользование на 49 лет. Этот участок относился к особо охраняемым природным территориям и располагался в зоне обслуживания посетителей. На его территории предполагалось обустройство и эксплуатация пункта питания.

В документе, который был оформлен в установленном законом порядке, было зафиксировано, что на выделенном земельном участке находится объект недвижимости - кафе площадью 194,7 м².

При рассмотрении дела было указано, что национальные парки не могут передавать в аренду земельные участки, даже при согласии их собственников. В связи с тем, что спорный земельный участок относится к особо охраняемой природной территории, а земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания Закона (п. 4 статьи 27 и статьи 95 ЗК РФ), «Сочинский национальный парк» не вправе распоряжаться этой территорией.

Таким образом, опираясь на статью 168 ГК РФ, заключенный договор аренды признали недействительным. <2>.

<2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2009 г. по делу N А32-3200/2008.

 

Виды земельных участков по учету ограничений оборотоспособности

Изъятые из оборота

В соответствии с п.4 ст. 27 ЗК РФ, к ним относятся участки, которые заняты находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  • государственные природные заповедники и национальные парки;
  • здания, строения и сооружения, в которых размещаются какие-либо воинские формирования;
  • объекты организаций ФСБ.

Они не могут передаваться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Также не допускается или серьезно ограничивается ведение хозяйственной деятельности на данных территориях. Возможность получения их в аренду минимальна.

Ограниченные в обороте

Такие участки не могут передаваться в частную собственность (за исключением случаев, определенных федеральными законами), но могут сдаваться в аренду (в соответствии с п. 2 ст.22 ЗК РФ).

 

Пример из практики

Истец

ООО «Технобалт»

Ответчик

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области

Предмет спора

Признание недействительным отказа ответчика совершить действия, необходимые для кадастрового учета и заключения с ООО "Технобалт" договора аренды земельного участка площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: улица Набережная, дом 17, поселок Морское Зеленоградского района Калининградской области.

Решение

2 февраля 2008 года Арбитражный суд Калининградской области заявленные требования удовлетворил частично. После подачи апелляции это решение было отменено, в удовлетворении иска отказано.

Истец подал кассационную жалобу с просьбой отменить решение апелляционного суда и оставить в силе решение от 2 февраля 2008 года. Окончательным решением стал отказ в удовлетворении исковых требований <3>.

Обоснование

31 декабря 2003 года было вынесено Постановление главы муниципального образования «Зеленоградский район», в соответствии с которым истцом на 6 месяцев было согласовано место размещения гостиницы с эллингами и пирсом в поселке Морское Зеленоградского района.

Однако после вступления в силу изменений в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", администрация Зеленоградского района Калининградской области утратила право распоряжаться земельными участками. С 19 января 2004 года земли, рассматриваемые в рамках данного дела и находящиеся на территории национального парка «Куршская коса», зарегистрированы за РФ.

Данный парк состоит из нескольких функциональных зон. Одна из них - квартал 84 (поселок Морское) в лесничестве «Золотые дюны», который расположен в зоне обслуживания посетителей. В соответствии с действующими нормами на данной территории разрешено проводить строительство, реконструкцию и эксплуатацию физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Для того чтобы взять в аренду данный участок, необходимо получить решение Правительства РФ. Такого решения истец не получал. Кроме того, на момент рассмотрения дела рассматривался вопрос о границах участков особой экономической зоны на территории национального парка «Куршская коса», в том числе в районе поселка Морское. И до того момента, как решение по этому вопросу не будет принято, передача в аренду земельных участков на территории национального парка невозможна.

 

Основные выводы данной статьи

  • Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его аренды определяется нормами гражданского или земельного законодательства. Положения гражданского законодательства применяются в том случае, если они не противоречат нормам земельного законодательства. Решение о предоставлении участка в аренду не может быть принято путем заключения гражданско-правовой сделки, так как земля в РФ рассматривается как основа жизни и деятельности человека.
  • Предоставить участок в аренду может его собственник или лицо, управомоченное законом или собственником земли. Землевладелец или землепользователь не может передать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, даже при согласии собственника.
  • Земли, изъятые из оборота, не могут передаваться в частную собственность и быть объектами сделок аренды, покупки и др. Земли, ограниченные в обороте, могут быть арендованы, при соблюдении норм федеральных законов.
Тамбов, Державинская 10А
Время работы 9:00-18:00 (пн-пт)
Обратная связь Вы можете получить консультацию, заполнив данную форму

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Популярные услуги
Новости

17.11.17 новая практика по лишению родительских прав!

Верховным Судом РФ обобщена практика разрешения ...

17.11.17 новые правила индексации алиментов

Индексация алиментов, взыскиваемых в твердой сумме ...

Клиенты спрашивают

17.11.17 Подлежат ли перерасчету и выплате наследникам умершего пенсионера недополученные суммы пенсии?

да, подлежат

16.11.17 Подсудны ли мировому судье дела о восстановлении срока для принятия наследства?

да, если стоимость имущества до 50 000 рублей

14.11.17 Переходит ли к наследникам право требовать взыскания компенсации морального вреда в случае смерти истца, которому непосредственно причинен моральный вред?

Согласно ст. 151 ГК РФ компенсация морального вреда ...