Аренда земельных участков

Для того чтобы арендовать земельный участок, необходимо руководствоваться нормами гражданского и земельного права.

Три аспекта, о которых важно знать:

1. В соответствии с нормативными актами, земля в России может быть охарактеризована следующим образом:

  • это природный объект, который является важной составляющей природы и находится под охраной;
  • это природный ресурс, который необходим для производства продукции в сельском и лесном хозяйстве и является основой для осуществления хозяйственной или иной деятельности;
  • это недвижимое имущество или объект права собственности или других прав на землю.

2. Нормы гражданского права регулируют порядок заключения сделок, а также имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. При этом должны учитываться нормы земельного, лесного, водного законодательства, специальные федеральные законы, а также статьи закона о недрах и об охране окружающей среды.

3. При регулировании отношений по использованию земель необходимо разграничивать действия норм гражданского и земельного законодательства. Также применяется принцип государственного регулирования приватизации земли.

Факт аренды земельных участков закрепляется договором. В случае если земля принадлежит государству или муниципалитету, перед заключением договора необходимо получить решение исполнительного органа государственной власти и местного самоуправления. Все компетентные органы должны действовать в соответствии с принципами земельного законодательства.

Руководствуясь статьями 13 ГК РФ и 61 ЗК РФ, суд может признать недействительными следующие виды документов:

  • ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления,
  • нормативный акт, который не соответствует закону или иным нормативным документам и нарушает права и интересы гражданина или юр. лица в сфере использования и охраны земель.

 

Рассмотрим пример из практики

Истец

Заместитель прокурора Пермской области

Ответчики

Администрация, общество с ограниченной ответственностью «Стройуправление-50»

Предмет спора

2 февраля 2004 года администрация Пермской области и общество «Стройуправление-50» заключили соглашение о сотрудничестве при строительстве жилого дома по ул. Кирова, 200 в Ленинском районе г. Перми.

Компания «Стройуправление-50» должна была перечислять денежные средства в бюджетный фонд развития жилищного строительства в размере 9 390 526 руб. на развитие общегородской инфраструктуры. В свою очередь администрация должна была утвердить проект межевания и проект границ земельного участка для строительства. После завершения работ и получения положительного заключения государственных органов планировалось получить постановление главы города на разрешение строительства объекта.

При этом в соглашении было зафиксировано, что денежные средства будут перечисляться обществом до принятия администрацией постановления о разрешении строительства, что необходимо подтверждать копией платежного поручения. Исполняя условия соглашения от 2 февраля 2004 г, платежным поручением от 14.06.2005 N 622 общество перечислило на развитие городской инфраструктуры 1 800 000 руб.

Заместителем прокурора Пермской области был подан иск на ООО «Стройуправление-50» с требованием признать недействительным соглашение, заключенное между администрацией города и обществом. Основанием для этого было то, что соглашение не соответствовало статьям 28, 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 7 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках".

Решение суда

Суд в первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал. После чего была подана апелляция, дело было рассмотрено повторно. В результате было принято окончательное решение - сделка недействительна.

Обоснование решения

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции определил, что условием для принятия администрацией решения о предоставлении обществу земельного участка под строительство являлось заключение сторонами оспариваемого соглашения от 02.02.2004.

Статья 3 ЗК РФ гласит, что земельное законодательство определяет нормы отношений использования и охраны земель в РФ. Соответственно, нормы гражданского законодательства применяются к отношениям по предоставлению и использованию земельных участков в тех случаях, если они не противоречат земельному законодательству.

В соответствии со статьями 29, 30, 31 ЗК РФ, если земля находится в собственности государства или муниципалитета, земельные участки для строительства предоставляются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, которые выполняют в данном случае функции органов публичной власти. В связи с тем, что отношения по предоставлению земли для строительства носят публично-правовой характер, вопрос о предоставлении участка не может быть решен после заключения гражданско-правовой сделки.

Опираясь на п. 4 ст. 28, ст. 30 - 32 ЗК РФ суд апелляционной инстанции указал, что решение о выборе участка и предоставлении его для строительства не может быть принято на основе выполнения арендатором каких-либо дополнительных обязательств. Таким образом, соглашение было признано недействительным и не соответствующим требованиям ст. 30 - 32 ЗК РФ, ст. 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 N Ф09-4038/06-С6 по делу N А50-31670/2005.

Аренда охраняемых и других типов природных ресурсов

  • Договор аренды земельного участка заключается между арендатором и арендодателем (это может быть собственник имущества или лицо, имеющее право сдавать имущество в аренду - ст. 608 ГК).
  • Земля и другие природные ресурсы могут принадлежать частному лицу, государству, муниципалитету или находиться в другой форме собственности.

Кто может и не может приобрести земельный участок в собственность?

Могут Не могут
Субъекты права частной собственности – физические и юридические лица.

Граждане других государств;

лица, не имеющие гражданства;

иностранные юридические лица.

  • К государственной собственности относится Российская Федерация и ее субъекты. Полномочия собственника выполняют органы гос.власти, издавая правовые акты. Также от имени субъектов РФ могут выступать органы местного самоуправления, юридические лица и граждане, если это не противоречит федеральным законам, указам Президента и постановлениям Правительства РФ (ст. 125 ГК РФ).
  • Право владения муниципальной землей может принадлежать городскому или сельскому поселению, муниципальному району, городскому округу, внутригородской территории города федерального значения (Федеральный закон от 6 октября 2003 г. 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
  • Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) в соответствии с Конституцией России, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Еще один пример из практики

Истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Ответчики - Учадзе Е.В. и ГУ "Сочинский национальный парк" (далее - учреждение).

Предмет спора

Рассматривалось дело о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20 мая 2005 года N 12/21 и зарегистрированного за предпринимателем права аренды на земельный участок площадью 0,05 га с кадастровым номером 23:49:0512042:0022, расположенного в квартале 42, выделе 72 Краснополянского лесничества.

Решение

23.05.2008 г было вынесено решение, которое после подачи апелляции осталось без изменений. В соответствии с ним требования истца были удовлетворены.

Обоснование

Решение основано на том, что «Сочинский национальный парк», владеющий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, неправомерно распорядился землей, входящей в состав особо охраняемой природной территории национального парка.

В соответствии с материалами дела, между сочинским национальным парком и Учадзе Е.В. 20 мая 2005 года был заключен договор аренды. «Сочинский национальный парк» предоставил Учадзе Е.В. земельный участок во временное пользование на 49 лет. Этот участок относился к особо охраняемым природным территориям и располагался в зоне обслуживания посетителей. На его территории предполагалось обустройство и эксплуатация пункта питания.

В документе, который был оформлен в установленном законом порядке, было зафиксировано, что на выделенном земельном участке находится объект недвижимости - кафе площадью 194,7 м².

При рассмотрении дела было указано, что национальные парки не могут передавать в аренду земельные участки, даже при согласии их собственников. В связи с тем, что спорный земельный участок относится к особо охраняемой природной территории, а земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания Закона (п. 4 статьи 27 и статьи 95 ЗК РФ), «Сочинский национальный парк» не вправе распоряжаться этой территорией.

Таким образом, опираясь на статью 168 ГК РФ, заключенный договор аренды признали недействительным. <2>.

<2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2009 г. по делу N А32-3200/2008.

 

Виды земельных участков по учету ограничений оборотоспособности

Изъятые из оборота

В соответствии с п.4 ст. 27 ЗК РФ, к ним относятся участки, которые заняты находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  • государственные природные заповедники и национальные парки;
  • здания, строения и сооружения, в которых размещаются какие-либо воинские формирования;
  • объекты организаций ФСБ.

Они не могут передаваться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Также не допускается или серьезно ограничивается ведение хозяйственной деятельности на данных территориях. Возможность получения их в аренду минимальна.

Ограниченные в обороте

Такие участки не могут передаваться в частную собственность (за исключением случаев, определенных федеральными законами), но могут сдаваться в аренду (в соответствии с п. 2 ст.22 ЗК РФ).

 

Пример из практики

Истец

ООО «Технобалт»

Ответчик

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области

Предмет спора

Признание недействительным отказа ответчика совершить действия, необходимые для кадастрового учета и заключения с ООО "Технобалт" договора аренды земельного участка площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: улица Набережная, дом 17, поселок Морское Зеленоградского района Калининградской области.

Решение

2 февраля 2008 года Арбитражный суд Калининградской области заявленные требования удовлетворил частично. После подачи апелляции это решение было отменено, в удовлетворении иска отказано.

Истец подал кассационную жалобу с просьбой отменить решение апелляционного суда и оставить в силе решение от 2 февраля 2008 года. Окончательным решением стал отказ в удовлетворении исковых требований <3>.

Обоснование

31 декабря 2003 года было вынесено Постановление главы муниципального образования «Зеленоградский район», в соответствии с которым истцом на 6 месяцев было согласовано место размещения гостиницы с эллингами и пирсом в поселке Морское Зеленоградского района.

Однако после вступления в силу изменений в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", администрация Зеленоградского района Калининградской области утратила право распоряжаться земельными участками. С 19 января 2004 года земли, рассматриваемые в рамках данного дела и находящиеся на территории национального парка «Куршская коса», зарегистрированы за РФ.

Данный парк состоит из нескольких функциональных зон. Одна из них - квартал 84 (поселок Морское) в лесничестве «Золотые дюны», который расположен в зоне обслуживания посетителей. В соответствии с действующими нормами на данной территории разрешено проводить строительство, реконструкцию и эксплуатацию физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Для того чтобы взять в аренду данный участок, необходимо получить решение Правительства РФ. Такого решения истец не получал. Кроме того, на момент рассмотрения дела рассматривался вопрос о границах участков особой экономической зоны на территории национального парка «Куршская коса», в том числе в районе поселка Морское. И до того момента, как решение по этому вопросу не будет принято, передача в аренду земельных участков на территории национального парка невозможна.

 

Основные выводы данной статьи

  • Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его аренды определяется нормами гражданского или земельного законодательства. Положения гражданского законодательства применяются в том случае, если они не противоречат нормам земельного законодательства. Решение о предоставлении участка в аренду не может быть принято путем заключения гражданско-правовой сделки, так как земля в РФ рассматривается как основа жизни и деятельности человека.
  • Предоставить участок в аренду может его собственник или лицо, управомоченное законом или собственником земли. Землевладелец или землепользователь не может передать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, даже при согласии собственника.
  • Земли, изъятые из оборота, не могут передаваться в частную собственность и быть объектами сделок аренды, покупки и др. Земли, ограниченные в обороте, могут быть арендованы, при соблюдении норм федеральных законов.
Тамбов, Советская 112
Время работы 9:00-18:00 (пн-пт)
Обратная связь Вы можете получить консультацию, заполнив данную форму

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Популярные услуги
Новости

09.02.18 Внимание мы по новому адресу!

Внимание!  С 09.02.2018 года адвокатский ...

02.02.18 Размер платы за содержание МКД различен

В КС РФ обратился гражданин, которого не устраивало, ...

Клиенты спрашивают

02.02.18 Каковы сроки приватизации жилого фонда?

С 22 февраля 2017 года Федеральным законом N 14-ФЗ ...

01.02.18 Согласие собственников на аренду в коммуналке

Частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации ...

31.01.18 Кого можно считать добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ?

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ ...